안녕하세요. 오늘은 주택을 구매 시 필요한 비용을 계산하는 방법에 대해 간략하게 알아보려고 합니다. 향 후 집을 구매할 의사가 있으신 분들은 도움이 될 것 같으니 참고하시길 바랍니다.
주택구매비용 계산 가이드
주택을 구매하게 될 경우 발생하는 비용들을 하나씩 정리해 보도록 하겠습니다.
| 구분 | 내용 |
| 주택소유여부 | 무주택자 |
| 주택가격 | 6억 |
| 매수사유 | 실거주 |
| 규제여부 | 조정대상 지역 6억아파트 매매예정 |
| LTV / DTI | 50% / 50% |
STEP.1 부동산 가격확인
내가 사고자 하는 집을 선택합니다. 네이버부동산 등등 온라인 플랫폼을 활용해서 현재 부동산의 매물가격을 확인합니다. 6억이라는 사실을 확인합니다.
| 1 | 주택매매 가격 | 6억 |
STEP.2 부동산 대출한도 확인
그렇다면 LTV가 50% 니까 3억이 대출로 나올 수 있을 것이라고 생각하게 됩니다. 아닙니다! 실제 부동산 대출한도는 매물 6억이라고 곧바로 정해지는 것이 아닙니다.
KB시세를 통해 정해집니다. KB부동산 사이트를 들어가면 내가 매매 하고자하는 아파트 동호수까지 정확한 검색이 가능합니다. 그렇게 검색을 하게 되면 '평균매매가'가 조회가 되는데 내가 매매하고자 하는 가격보다 낮다면 대출이 매매가격만큼 안 나올 수 있습니다.
| 1 | 주택매매 가격 | 6억 |
| 2 | 대출한도는? | KB시세 평균매매가: 5.5억 → 50% => 2.5억 대출 |
※ 왜 KB 시세인가? 전국 모든 은행의 데이터를 가지고 있어 믿고 사용 중입니다. 다른은행들의 일거리를 줄여준 KB부동산
즉 평균매매가격이 5억이라면 2.5억 까지밖에 대출이 나오지 않는 상황이 발생합니다.
만약 KB시세가 조회가 안된다면 아래의 가격을 통해 기준 시가가 선택됩니다.
다만 이 두 곳은 시간이 걸리는 문제와 은행 자체적으로 의뢰를 하는 일이라 비용이 발생해 오래 걸릴 수 있습니다.
- 감정평가액
- 한국감정원산정가격
따라서 '탁상감정" 현장에 나가지 않고 당일 혹은 다음날 결과를 알 수 있는 감정방법이 있는데 부동산 매매 계약시 참고하시길 바랍니다.
※ 내집마련 디딤돌 대출 알아보기
STEP.2-1 소액보증금 차감
그럼 여기서 끝날까요? 아닙니다 소액보증금 차감되기 때문에 추가적으로 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
소액보증금 차감이란 해당 주택의 방갯수에 지역별 소액보증금을 곱해 대출한도에서 차감하는 금액입니다.
왜 빼야하냐구요? 집주인의 대출금연체, 파산, 재산압류 문제 발생 시 은행이 경매를 붙이게 되는데 은행은 집이 팔려야 대출금 회수가 가능하겠죠? 팔렸다고 가정해 봅시다.
이때 바로 은행으로 돈이 회수되는 것이 아니라 기존에 임차인이 있다면 일정금액이 우선적으로 임차인에게 갑니다. 최우선 변제금이라고도 하는데요. 전세로 들어가는 임차인들이 이 비용을 받기 위해 확정일자와 전입신고를 바로 해야 하는 이유입니다.
눈치채셨나요? 소액보증금이 곧 최우선변제금으로 임차인에게 지급이 됩니다. 우리는 이 최우선변제금을 소액보증금이라는 항목으로 대출 시 한도에서 제외됩니다.
※ 단 서울보증보험과 같은 곳에서 보증보험을 가입하게 되면 소액보증금 차감 없이 대출을 해주는 은행들도 있답니다.
| 1 | 주택매매 가격 | 6억 |
| 2 | 대출한도는? | KB시세 평균매매가: 5.5억 → 50% => 2.75억 대출 |
| 3 | 소액보증금차감 | 서울 5,500만원 → 2.2억 대출 |
STEP.2-2 DTI 적용
마지막으로 DTI 개념을 적용해서 50%를 넘지 않는 구간을 확인하고 나의 생활여건에 맞춰 원리금을 계산해 보면 됩니다.
연봉 5천만 원 기준으로 계산했을 경우 나타낸 표입니다.
| 대출비용 | 금리 | 대출기간 | DTI | 원리금 |
| 2.2억 | 2% | 10년 | 48.58% | 약 202만원 |
| 2.2억 | 2% | 20년 | 26.71% | 약 111만원 |
내가 감당할 수 있는 범위를 잘 생각해보셔야 합니다.
STEP.3 부동산중개 수수료 및 취득세를 포함한 부대비용
대출 금액은 2.2억까지 받을 수 있기 때문에 6억짜리 아파트 매수 시 DTI 26.71% 기준으로 3.8억 현금이 필요하고 매월 111만 원을 갚아야 합니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다.
아래의 비용들도 매수 시 고려해야 할 대상입니다. 약 천만 원의 여유금을 더 준비해야 한다고 생각합니다.
| 구분 | 항목 |
| 1 | 부동산중개수수료 |
| 2 | 취득세 |
| 3 | 등록세 |
| 4 | 인지세 |
| 5 | 교육세 |
| 6 | 국민주택채권 구입비 |
취득세와 관련된 정보는 다른 포스팅을 참고하시면 감사하겠습니다.
국민주택채권은 내가 주택 구입을 하고 소유권이전 등기를 하려면 반드시 구입해야 하는 채권입니다. 대출을 받을 때 은행에서 같이 진행을 해줍니다.
STEP.4 최종결론
최종마무리입니다. 6억 아파트(LTV 50% / DTI 26.71% 적용) 매수 시 총 3.9억의 현금이 필요하고 매월 111만 원이 지출하게 됩니다.
| 1 | 주택매매 가격 | 6억 |
| 2 | 대출한도는? | KB시세 평균매매가: 5.5억 → 50% => 2.75억 대출 |
| 3 | 소액보증금차감 | 서울 5,500만원 → 2.2억 대출 |
| 4 | 부대비용 | 취득세를 포함한 중개수수료 등 → 약 1천만원 |
| 실제필요비용 | 현금 3.9억 / 매월 111만원 원리금 지출 | |
※ 원리금의 경우 DTI 50% 이내의 범위에서 본인의 여건에 따라 매월 원리금액이 달라질 수 있습니다.
대출한도 및 원리금은 개인의 상황에 따라 바뀔 수 있는 부분이 많기 때문에 꼭 가까운 은행지점을 통해 확인하시길 바랍니다. 지금까지 주택매수 시 발생하는 비용에 대해 간단히 알아보았습니다. 다음시간에도 돈이 될 수 있는 정보로 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.